Девелопер квартала Hipodroomi: посмотрим, не опередили ли мы время с нашими планами в Эстонии
Рейго Рандметс, исполнительный директор компании Reterra, говорит, что они строят более 1 000 квартир и несколько коммерческих площадей на территории бывшего ипподрома. По его словам, жители Эстонии сейчас богаче, чем во время предыдущих периодов экономического спада. Он советует инвесторам держаться подальше от испанской недвижимости.
Мы встречаемся с Рандметсом возле старого ипподрома, где строительство ведется с апреля прошлого года, и в настоящее время под землей прокладываются кабели. Старое, хорошо известное здание ипподрома было снесено, и теперь на его месте стоит модульное здание, имитирующее вид квартир, которые вскоре будут построены в этом жилом районе. Мы беседуем с Рандметсом в модульном доме.
Компания Reterra строит в квартале несколько новых улиц, одна из которых станет кольцевой и будет проходить полностью под землей. В будущем в квартале Hipodroomi все автомобили будут находиться под землей, и на поверхности останется лишь несколько мест для такси, гостей и курьеров. «Точки для Wolt и Bolt, как мы их называем», — говорит Рандметс. Он отмечает, что подобные объекты недвижимости сейчас в моде в Скандинавии и других странах Европы. «Посмотрим, опередим ли мы свое время в Эстонии», — говорит он.
На первом этапе застройки квартала Hipodroomi к настоящему времени продано около 30% квартир. Общая площадь наземной части проекта застройки охватывает более 250 000 квадратных метров, и на первый ее этап приходится немногим более одной десятой части.
Рейго Рандметс, исполнительный директор компании Reterra, в демонстрационной квартире квартала Hipodroomi. Тайро Люттер
Рандметс также говорит, что в развитии недвижимости наметилась тенденция, когда коммерческие и жилые помещения всегда находятся вместе, и квартал Hipodroomi идет в ногу с ней. Эта тенденция обусловлена стремлением создать «город за 15 минут», чтобы избежать поездок на работу. «Другая причина заключается в том, что если у Вас 100-процентный деловой район, то свет в нем гаснет в пять часов вечера, и до утра это город-зомби — такому не место в современном городском пространстве», — говорит он.
Рандметс вспоминает, что процесс получения разрешения на строительство квартала Hipodroomi был очень длительным и занял шесть с половиной лет. В настоящее время ведется первый этап строительства, который будет завершен в начале 2026 года.
Выдача разрешения на строительство затягивалась, поскольку застройщик небольшого участка земли в квартале Hipodroomi был привлечен к суду из-за запрещенного пожертвования Центристской партии, которое партии впоследствии пришлось вернуть. Г-н Рандметс подчеркнул, что это дело никак не связано с их компанией, но этот инцидент задержал выдачу разрешения на строительство и для них. По его словам, изначально речь шла о разногласиях между застройщиками района и городской компанией Tallinna Vesi по поводу того, кто должен делать большие инвестиции в систему ливневых стоков. Подробнее о саге, связанной с Центристской партией, можно прочесть в номере газеты Postimees, вышедшем три года назад.
Популярные окрестности Тарту
Reterra также является крупным застройщиком недвижимости в Раади, недалеко от города Тарту. «Мы приступили к строительству в поселке Раади шесть лет назад и были там первыми», — говорит Рандметс. Сначала он сомневался, стоит ли начинать строить там многоквартирные дома, потому что это место казалось далеким от центра города. Но с самого начала продаж стало ясно, что покупатели заинтересованы в этом районе, и они хорошо его приняли». На сегодняшний день компания Reterra построила около 500 квартир в Раади, и конкуренты также начали строить недвижимость в этом районе.
На вопрос Postimeje, почему люди интересуются этим районом, Рандметс ответил: «На самом деле он находится очень близко к центру города. По улице, ведущей в сторону города, можно быстро добраться до центра города как на машине, так и на велосипеде. Он гораздо ближе к центру города, чем кажется на первый взгляд», — говорит Рандметс.
У компании Reterra также есть здание в Эраствере, Пылвамаа. Это было старое здание, которое они отремонтировали и теперь сдают в аренду дому престарелых. По словам Рандметса, дела в этом доме престарелых, похоже, идут хорошо, хотя он и не принимает непосредственного участия в их делах. «Дом полон людей, и за дверью выстраивается очередь», — говорит он с улыбкой.
«Как и в других странах мира мы в компании Reterra стараемся максимально сохранять старые ценные здания, или, другими словами, использовать существующие ресурсы. Элеватор является тому примером — у здания есть свой характер, и вместо того, чтобы сносить его, мы можем дать ему новую жизнь и использовать», — говорит он. Старый элеватор, который компания Reterra будет перестраивать, расположен в таллиннском районе Нымме.
В последнее время рынок оживился
Рандметс говорит, что до нынешней осени в секторе недвижимости было затишье, а теперь, но теперь на рынке заметны признаки оживления. То же самое около месяца назад сказал корреспонденту Postimees член совета компании Restate, занимающейся коммерческой недвижимостью, Арди Роозимаа.
«Конечно, мы хотим продавать больше квартир, но мы не можем слишком жаловаться», — говорит Рандметс. «Нельзя сказать, что сейчас кризис, — добавляет он. Но в поведении покупателей произошли некоторые изменения. Чаще чем прежде людей берут время на обдумывание и изучают множество объектов недвижимости. На принятие решения в среднем уходит несколько месяцев, но есть и те, кто думает и размышляет в течение года. «Времена, когда люди входили в дверь и сразу же покупали, прошли», — говорит Рандметс. Он также отметил, что среди клиентов сейчас больше покупателей жилья и меньше инвесторов, чем было несколько лет назад.
Основными покупателями в квартале Hipodroomi являются семьи или ценители этого района, которых оказалось больше, чем ожидал Рандметс. По его словам, более просторные трех- и четырехкомнатные квартиры также хорошо продаются, показывая, что в наши дни многие люди могут позволить себе купить достойное жилье.
Говоря о последствиях экономического спада, который длится уже несколько лет, Рандметс отмечает, что компании откладывают переезд в новые коммерческие помещения. На сегодняшний день нет уверенности в том, что имеет смысл инвестировать в свой бизнес. Сектор торговли и складского хозяйства продолжает развиваться, но люди с осторожностью относятся к переезду в новые офисные помещения.
Картина с жилой недвижимостью более радужная, поскольку жители Эстонии стали богаче, чем во время предыдущих кризисов. В то же время, по его словам, высокая процентная ставка Euribor сказывается на всех покупателях жилья. «На самом деле нет ничего страшного, если посмотреть на картину в целом», — говорит он.
Латвия отстает от времени
Reterra также владеет недвижимостью в Латвии. Отвечая на вопрос корреспондента Postimees о том, какова ситуация в Латвии в настоящее время, Рандметс говорит: «Сложная. Латвия действительно отстаёт от жизни.». «Раньше я думал, что эстонцы так думают, или что мы хотим так думать», — говорит он. Рандметс объясняет, что цены в Латвии все еще ниже, и там не произошло никаких изменений, сравнимых с эстонским рынком недвижимости. «У людей там просто меньше денег. В то же время, цены на исходные материалы такие же. В этом смысле Латвия определенно находится в более сложном положении, чем Эстония, — говорит он. Но бюрократии в Латвии не больше, чем в Эстонии.
Рандметс говорит, что разговоры о том, что строительство становится дешевле во время рецессии, — это миф, потому что строительные материалы будут продолжать расти в цене. «Труд строителей — это одно, а средства производства и материалы — совсем другое», — объясняет он. Он, правда, признает, что в какой-то момент цены действительно могли понизиться по сравнению с их пиком, однако сейчас цены на строительство остаются стабильно высокими.
Рейго Рандметс, исполнительный директор компании Reterra, в демонстрационной квартире в модульном здании квартала Hipodroomi. Тайро Люттер
Феномен испанской недвижимости остается непонятным
Postimees спросил Рандметса, не может ли он объяснить, почему в последнее время ходят слухи о том, что эстонцы скупают недвижимость в Испании. Он ответил, что точно не знает, но называет две возможные причины. «Первая — это то, что люди говорят об этом. Например, когда известная эстонская группа дает концерт за границей, мы думаем, что они всемирно известны. Так же и с этим — если несколько человек покупают недвижимость, то нам кажется, что все эстонцы там. Я думаю, что это немного преувеличено, и если Вы сами не хотите поехать и жить там, то это большая глупость», — говорит он. Он говорит, что, покупая недвижимость так далеко, необходимо иметь надежную управляющую компанию и быть в курсе местных налогов, которые могут застать покупателей врасплох.
«Я бы точно не советовал никому делать это в качестве инвестиции. Если Вы хотите переехать туда и жить, это другое дело», — говорит он.
Рандметс говорит, что инвесторам было бы разумнее купить акции, чем приобретать квартиру в незнакомом городе с незнакомой им культурой ведения бизнеса.
Рандметс говорит, что 2024 год прошел для них по плану. Он считает, что 2025 год станет свидетелем нового подъема в секторе недвижимости. Хотя им предстоит еще много работы в квартале Hipodroomi, у них в планах много других проектов. Самым горячим районом Таллинна сейчас, несомненно, является Пыхья-Таллинн, и Рандметс также видит большой потенциал развития в Ласнамяэ, где его компания еще не достигла стадии строительства, но подготовка к нему уже идет. Он хочет, чтобы городские власти выдали застройщикам разрешение на более плотную застройку в центре города.
«Людей нужно возвращать в центр города. Район Хааберсти, например, явно перенасыщен новостройками, количество которых превышает спрос», — говорит Рандметс.
Reterra
Группа Reterra состоит из компании Reterra Estate OÜ и ее 38 дочерних компаний, работающих в Эстонии и Латвии.
Рейго Рандметс владеет третьей долей компании, остальная часть принадлежит эстонской компании Mapri OÜ, реальными бенефициарами которой, согласно Коммерческому регистру, являются Маргус Вяэрси и Прийт Яагант.
Доход группы Reterra в 2023 году составил 18,7 млн. евро, а прибыль — 2,6 млн. евро.
Компания занимается развитием жилой и коммерческой недвижимости в Таллинне, а также в Тарту, Риге, Пеэтри и Табасалу. Они создали квартал Woho, где расположены штаб-квартиры компаний Telia и Pipedrive.
Статья была опубликована 7 ноября 2024 года в издании Postimees. Автор Эмур-Яан Кескель.